El primer paso para cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad es asegurarse de que la deuda garantizada esté completamente pagada, es decir, que se haya reembolsado en su totalidad el dinero que el banco prestó originalmente.
Una vez saldada la deuda, el propietario de la vivienda debe solicitar a la entidad financiera un certificado de saldo cero. Este documento acredita que el préstamo hipotecario ha sido completamente liquidado, que no queda ninguna cantidad pendiente de pago y que el banco autoriza la cancelación registral de la hipoteca.
Con el certificado de saldo cero en mano, el propietario tiene varias opciones para gestionar la cancelación registral de la hipoteca:
- Encargar el trámite al banco
Una opción tradicional consiste en delegar todo el proceso al banco que otorgó el préstamo. En este caso, la entidad financiera solicitará una provisión de fondos para cubrir los costos del trámite y se encargará de coordinar la firma de la escritura de cancelación de hipoteca ante un Notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Normalmente, el banco contrata una gestoría para estas tareas. - Contratar a un gestor o abogado de confianza
Otra opción frecuente es que el propietario delegue el trámite a un gestor o abogado independiente. Este profesional, por un honorario acordado, se encargará de todos los pasos necesarios, desde la firma de la escritura hasta la inscripción en el Registro. - Realizar el trámite personalmente
Aunque menos habitual, el propietario puede encargarse del proceso por su cuenta. Esto implica varias gestiones:- Elegir un Notario y entregarle el certificado de saldo cero. El Notario contactará con un representante del banco para firmar la escritura de cancelación de hipoteca. Una vez firmada, el propietario deberá pagar los aranceles notariales y recoger la copia auténtica de la escritura.
- Presentar la autoliquidación del impuesto correspondiente ante la Agencia Tributaria autonómica. Aunque la cuota líquida del impuesto sea cero, el trámite es obligatorio.
- Llevar la escritura y el justificante de la autoliquidación al Registro de la Propiedad para solicitar la inscripción de la cancelación, lo que generará un costo adicional en forma de arancel registral.
- Finalmente, recoger la escritura inscrita en el Registro.
- Encargar el trámite a un Notario
Una opción cada vez más común es encomendar toda la gestión directamente a un Notario de confianza. Este profesional se encargará de contactar con un apoderado del banco para firmar la escritura de cancelación, liquidar el impuesto y presentar la documentación al Registro de la Propiedad, asegurándose de que la vivienda quede completamente libre de cargas.
En definitiva, aunque es posible gestionar personalmente la cancelación registral de una hipoteca, la mayoría de los propietarios prefieren delegar este trámite a profesionales especializados, como gestores, abogados o Notarios, para evitar desplazamientos y complicaciones. Esta delegación no solo ahorra tiempo, sino que también garantiza que el procedimiento se lleve a cabo de manera correcta y eficiente.
¿Qué es la cancelación de hipoteca por prescripción?
Además del procedimiento ordinario para cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad, existe una alternativa conocida como la cancelación por prescripción. Esta vía subsidiaria permite solicitar la cancelación registral de una hipoteca si han transcurrido 21 años desde la fecha en que debía haberse pagado la última cuota del préstamo, sin que el acreedor hipotecario haya ejercido su derecho de acción. En este escenario, no debe existir constancia en el Registro de la Propiedad de que el banco haya reclamado el pago durante ese tiempo.
Para llevar a cabo esta cancelación por prescripción, el interesado debe presentar una instancia privada dirigida al Registro de la Propiedad. Esta instancia, que debe incluir la solicitud de cancelación, requiere la firma del solicitante debidamente legitimada por un Notario. Una vez completado este trámite, la instancia se entrega en el Registro para que se proceda a la cancelación de la hipoteca.
Sin embargo, es importante señalar que esta vía, aunque posible, no es la más recomendada.